Купить квартиру на Крестовском острове в сданном доме: как проходит сделка в Villa Marina

Новых участков под стройку на Крестовском острове нет, поэтому новая квартира здесь почти всегда означает квартиру в уже построенном доме. Villa Marina введена в эксплуатацию в октябре 2024 года. Рассказываем, чем покупка в сданном доме отличается от покупки в строящемся, что говорит о такой сделке Гражданский кодекс и как она проходит по шагам: от первого показа до выписки из реестра.

Текст подготовила редакция Art Estate. Факты сверены по открытым источникам на 18 октября 2026.

Почему на Крестовском покупают в готовых домах

Крестовский остров занимает 4,2 км². Больше половины его площади отдано Приморскому парку Победы, а западная набережная Малой Невки с 2000-х годов застроена элитными домами почти сплошной линией. К 2018 году участки под новую стройку на острове закончились. Деловая пресса писала об этом прямо: Крестовский закончился.

Участок, на котором стоит Villa Marina, в 2016 году называли последним незастроенным на берегу Малой Невки. Раньше здесь работала гребная база. В 2018 году проект получил разрешение на строительство, в 2022 году старое здание базы снесли, а в октябре 2024 года пятиэтажный дом ввели в эксплуатацию. Историю участка мы подробно разобрали в статье о прошлом этого места.

Отсюда простой вывод для покупателя. Если вы ищете новостройку на Крестовском острове, выбор почти целиком лежит среди сданных домов. Котлованов и строящихся корпусов, где можно войти на старте продаж, на острове практически не осталось. Покупка нового жилья здесь идёт по правилам готового дома, и эти правила стоит знать заранее.

Две разные сделки: дом в стройке и сданный дом

Квартиру в строящемся доме в России покупают по договору участия в долевом строительстве. Его правила задаёт Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года. Его приняли, чтобы защитить покупателей от двойных продаж и от застройщиков, которые достраивали старые дома на деньги новых дольщиков.

По договору долевого участия застройщик обязуется построить дом в срок, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и только потом передать квартиру участнику. Участник платит цену договора и принимает квартиру, когда разрешение на ввод уже есть. С 2019 года деньги дольщиков идут через счета эскроу в банке, и напрямую тратить их на стройку застройщик не может: он строит на банковский кредит.

Готовую квартиру в сданном доме покупают иначе. Здесь действует договор купли-продажи недвижимости из Гражданского кодекса, статьи 549-558. Квартира уже существует как объект, у неё есть адрес, площадь и место в доме, и продавец передаёт её покупателю в собственность.

Для покупателя разница выглядит так:

Срок. В долевом строительстве между договором и ключами проходят месяцы или годы. В сданном доме квартира готова в день показа, и ждать окончания стройки не нужно.

Предмет. По договору долевого участия вы покупаете будущую квартиру по проекту. По договору купли-продажи вы покупаете ту, которую видели своими глазами: с её окнами, высотой потолков и видом.

Право собственности. Дольщик получает квартиру только после ввода дома в эксплуатацию. В сданном доме право собственности переходит к покупателю после регистрации самой сделки.

Villa Marina сдана, поэтому квартиры в ней продаются по договору купли-продажи. Право собственности регистрируется сразу на покупателя.

Что говорит о такой покупке Гражданский кодекс

Купля-продажа квартиры описана в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса. Статей там немного, и каждую полезно прочитать до сделки. Ниже коротко пересказываем те, что касаются покупки квартиры в новом доме.

Статья 549. Договор продажи недвижимости. Продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Квартира в этом списке названа прямо.

Статья 550. Форма договора. Договор заключают в письменной форме, одним документом, который подписывают обе стороны. Если форму не соблюсти, договор недействителен. Устные договорённости, переписка и предварительные письма договором купли-продажи квартиры не считаются.

Статья 551. Регистрация перехода права. Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации. Пока регистрации нет, исполнение договора сторонами не меняет их отношений с третьими лицами. Если одна сторона уклоняется от регистрации, суд по требованию другой стороны может вынести решение о регистрации, а уклонившаяся сторона возмещает убытки от задержки.

Статья 554. Предмет договора. В договоре должны стоять сведения, по которым квартиру можно установить точно, включая её расположение в составе дома. Без них условие о квартире считается несогласованным, и договор не считается заключённым.

Статья 555. Цена. Договор продажи недвижимости обязан содержать цену. Если сторона не согласовала её письменно, договор считается незаключённым. Если цена установлена за единицу площади, итоговую сумму считают по фактической площади переданной квартиры.

Статья 556. Передача недвижимости. Продавец передаёт квартиру, покупатель её принимает, и обе стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче. Если покупатель принял квартиру, которая не соответствует договору, продавец всё равно отвечает за ненадлежащее исполнение, даже когда несоответствие записано в самом акте.

Статья 558. Особенности продажи жилья. Если в квартире живут люди, которые по закону сохраняют право пользоваться ею после продажи, их перечень с указанием прав становится существенным условием договора.

Эти статьи защищают обе стороны. Для покупателя главное в них три вещи: договор подписывают одним документом, квартира в нём описана точно, а собственником вы становитесь после регистрации перехода права.

Регистрация права: что такое ЕГРН

Право собственности на квартиру фиксирует Единый государственный реестр недвижимости. Он действует с 1 января 2017 года по Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В ЕГРН вошли прежний реестр прав на недвижимое имущество и государственный кадастр. Вести реестр поручено Росреестру.

Государственная регистрация права в ЕГРН служит единственным доказательством того, что право существует. Возникновение и переход права на квартиру подтверждает выписка из ЕГРН. Её выдают на бумаге с печатью или в виде электронного файла с электронной подписью.

Срок регистрации закон считает в рабочих днях. Отсчёт начинается с даты, когда орган регистрации прав или многофункциональный центр принял заявление и документы. Конкретное число дней зависит от вида процедуры и от того, куда поданы документы. Точный срок для вашей сделки назовут при подаче.

После регистрации у вас на руках подписанный договор и выписка из ЕГРН, где собственником указаны вы. С этого момента квартира ваша по закону, и дальше начинается ремонт.

Как проходит сделка в Villa Marina: четыре шага

Покупка квартиры в Villa Marina проходит в четыре шага. Сопровождение сделки для покупателя бесплатное.

Шаг 1. Проверка документов по квартире. До подписания проверяют документы на конкретную квартиру. Об этом подробнее в следующей главе.

Шаг 2. Договор купли-продажи. Готовят договор по правилам статей 549-558 Гражданского кодекса: квартира описана так, что её можно установить точно, цена согласована письменно, документ один и подписан обеими сторонами.

Шаг 3. Расчёты. Оплату проводят по выбранной схеме: собственными средствами, в рассрочку или с ипотекой. Схемам оплаты посвящена отдельная глава ниже.

Шаг 4. Регистрация права собственности. Документы подают на государственную регистрацию. После неё в ЕГРН собственником квартиры записаны вы.

Передача квартиры оформляется передаточным актом по статье 556. Для квартиры без отделки приёмка проще, чем для готовой: смотреть нужно на окна, потолки, инженерные вводы и общее состояние помещения. Об этом мы рассказываем в главе о приёмке.

Какие документы проверить перед подписанием

Список ниже составлен нами. Это вопросы, на которые разумно получить ответ до подписи. На многие из них ответят при проверке документов на первом шаге.

Выписка из ЕГРН на квартиру. Из неё видно, кто собственник, какая площадь записана в реестре и есть ли обременения. Перед покупкой по выписке как раз проверяют арест, залог, незакрытый ипотечный кредит и прописанных жильцов.

Документ о вводе дома в эксплуатацию. Он подтверждает, что дом сдан. Villa Marina введена в эксплуатацию в октябре 2024 года.

Сведения о площади. Если цена в договоре установлена за квадратный метр, итог считают по фактической площади. Сверьте площадь в договоре с выпиской.

Сведения о том, кто живёт в квартире. В новом доме это обычно пустой перечень. Но статья 558 делает перечень жильцов с правом пользования существенным условием, и покупателю спокойнее, когда этот вопрос закрыт письменно.

Полномочия того, кто подписывает договор со стороны продавца. Когда продавец компания, договор подписывает уполномоченный представитель. Попросите показать документ о его полномочиях.

Порядок расчётов. Как и когда деньги переходят продавцу, в какой момент подписывают передаточный акт. Это прописывают в договоре до подписи.

Проверка документов идёт первым шагом сделки и для покупателя бесплатна. Вопросы из этого списка удобно задать сразу на ней.

Как платить: рассрочка, ипотека, свои средства

Для покупки в Villa Marina есть три пути.

Беспроцентная рассрочка. Рассрочка 0 %, график платежей составляют индивидуально под покупателя. Подходит тем, кто хочет растянуть платежи и при этом не связываться с банком.

Ипотека в любом банке. Покупатель выбирает банк сам. Расчёт делают по запросу под конкретную квартиру и выбранную схему. Помните, что у банка своя проверка квартиры и свой порядок сделки: эти шаги стоит согласовать с банком до выхода на подписание.

Собственные средства. Самый короткий путь: договор, расчёты, регистрация.

Конкретные суммы, ставки и график мы в журнале не приводим: они зависят от квартиры, банка и даты сделки. Подборку свободных квартир с расчётом платежа присылают по запросу. Посмотреть свободные квартиры и их планировки можно в каталоге на главной странице.

Что вы покупаете: квартира без отделки и без стен

Квартиры в Villa Marina передаются без отделки и без внутренних стен. Планировку и отделку собственник делает под себя. Инженерные вводы в квартире есть, разводку по квартире делает собственник.

Для сделки это значит две вещи. Первая: в договоре и в передаточном акте описано помещение без отделки, и принимать вы будете именно его. Вторая: дизайн-проект можно заказать заранее, чтобы начать ремонт сразу после регистрации права.

Дом даёт хорошую основу для ремонта. Потолки 3,55 м на типовых этажах и 3,85 м на верхнем. Окна панорамные, алюминиевые. Инженерия сделана на уровне дома: своя газовая котельная, внутрипольные конвекторы, отдельный воздуховод для кухни, фреонопроводы и кабели до квартиры, энергоэффективное стекло, автоматический сбор показаний счётчиков.

Форматы квартир разные: компактные двухкомнатные, резиденции на две, три и четыре комнаты, пентхаусы на верхнем этаже и апартаменты на две и три комнаты с приватным двориком и выходом на набережную. Как планировать квартиру без стен и какие решения дают высокие потолки, мы разобрали в статье о квартирах без стен.

Четыре планировки как пример

Чтобы представлять масштаб, вот четыре планировки из каталога дома.

Резиденция №5, 162,5 м². Кухня-гостиная 43,4 м², две мастер-спальни с гардеробными, три санузла, лоджия.

Резиденция №4, 173 м². Кухня-гостиная 45,5 м², две мастер-спальни и гостевая комната, балкон.

Резиденция №2, 269 м². Гостиная-столовая 42,3 м², кухня с пэнтри, три спальни, кабинет, прачечная, терраса-патио 29,1 м² во внутреннем дворе.

Пентхаус №1, 231,1 м². Кухня-гостиная 48,4 м², три мастер-спальни, терраса 43,7 м², пятый этаж, потолки 3,85 м.

Все эти площади указаны в каталоге дома. В договоре купли-продажи площадь берут из документов на конкретную квартиру, поэтому сверяйте её с выпиской из ЕГРН.

Приёмка квартиры: что смотреть в акте

Передаточный акт по статье 556 подписывают обе стороны. С этой подписи продавец считается исполнившим обязанность передать квартиру, если договор не говорит иначе. Поэтому к приёмке стоит отнестись внимательно.

Наш список для приёмки квартиры без отделки:

Окна. Откройте и закройте каждую створку. Посмотрите на уплотнители, стекло и примыкание к стенам.

Потолки и перекрытия. Высота должна совпадать с проектной: 3,55 м или 3,85 м на верхнем этаже. Посмотрите на ровность и следы протечек.

Инженерные вводы. Найдите все вводы и запишите, где они стоят. От этого зависит, где будут кухня, санузлы и прачечная.

Балкон, лоджия, терраса. Если они есть, проверьте ограждения, покрытие пола и сток воды.

Площадь. Если сомневаетесь, обмерьте помещение. Цена за единицу площади пересчитывается по фактической площади.

Если что-то не соответствует договору, это записывают в акт. Статья 556 прямо говорит: подписанный акт с оговорками не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Что видно в сданном доме и не видно в проекте

Главное преимущество сданного дома видно на показе. В строящемся доме вы покупаете по рендерам и планам. В сданном доме вы стоите в своей будущей квартире.

Вид из окна. Окна квартир смотрят на Крестовку и Малую Невку, часть на проспект Динамо. В сданном доме вы видите свой вид с конкретной высоты: воду, огни Песочной набережной, зелень Каменного острова.

Свет. Вы видите, как свет падает в квартиру днём, и можете вернуться вечером.

Тишина. Дом стоит в самой тихой части острова, вдали от туристических маршрутов. Это проверяется ухом: постойте у окна и послушайте.

Общие пространства. Лобби, гостиная, двор, набережная и паркинг уже работают. Вы видите их такими, какими они будут каждый день.

Соседи. В сданном доме уже живут люди. Вы видите, как выглядят двор, подъезд и паркинг в обычный будний день.

Мы советуем приезжать на показ дважды: днём и вечером. Днём видно квартиру и свет, вечером видно подсветку фасада, огни на том берегу и двор под фонарями.

Что уже готово в доме

Покупатель сданного дома получает и то, что вокруг квартиры. В Villa Marina это:

Лобби-атриум со световым фонарём, стойкой ресепшн и люстрой в виде капель дождя.

Консьерж круглые сутки: вызов такси, клининг, прачечная.

Клубная гостиная с барной зоной и переговорной.

Закрытая территория с охраной, единым ключом доступа, видеонаблюдением и автоворотами с распознаванием номеров.

Подземный паркинг на 36 мест, стандартных и увеличенных, и кладовые для сезонных вещей.

Закрытый двор с живой изгородью, лаунж-зонами, скамейками в тени и чайным домиком.

Своя набережная с беседками, детской площадкой, зоной отдыха и пирсом для яхт и катеров.

Подробный рассказ об общих пространствах, их материалах и работе консьержа читайте в статье о лобби и сервисе.

Кто построил дом

Перед покупкой в новом доме полезно знать, кто его проектировал и строил. Проект Villa Marina сделало архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», в числе авторов указана и Архитектурная мастерская Апостола. Застройщик City Solutions входит в холдинг «Первой мебельной фабрики» и создан в 2022 году на основе девелоперского подразделения холдинга.

Фасад облицован доломитом «Геналдон» в стиле современной классики с авторским орнаментом. В 2024 году дом участвовал в премии «Золотой Трезини» в номинации реализованных проектов капитального строительства. О бюро, застройщике и истории проекта читайте в статье о том, кто строил дом.

Сколько времени занимает покупка

Точных сроков от первого показа до выписки из реестра мы не называем: они зависят от выбранной квартиры, схемы оплаты и банка. Зато можно описать, из чего складывается время.

Выбор квартиры. Показ, второй визит вечером, сравнение двух-трёх вариантов. Здесь спешить не стоит.

Проверка документов. Первый шаг сделки. Его длительность зависит от того, сколько вопросов у вас и у банка, если вы берёте ипотеку.

Подготовка договора. Договор готовят и согласуют с вами. Если есть особые условия, например рассрочка с индивидуальным графиком, их вносят в договор.

Регистрация. Срок считается в рабочих днях с даты приёма документов органом регистрации или многофункциональным центром.

Передача квартиры. Подписание передаточного акта и ключи.

Главная экономия времени в сданном доме очевидна: вы не ждёте окончания стройки. Квартира готова, и ремонт начинается после регистрации.

За что покупатели любят сданный дом

Видно, что покупаешь. Квартира, вид, свет, двор и набережная перед вами.

Ясная сделка. Договор купли-продажи по Гражданскому кодексу. Собственность регистрируется сразу на покупателя.

Никакого ожидания стройки. Дизайн-проект и ремонт начинаются сразу после регистрации.

Готовый сервис. Консьерж, охрана, паркинг и набережная уже работают.

Редкое место. Участок дома в 2016 году называли последним незастроенным на берегу Малой Невки. К 2018 году участки под новую стройку на острове закончились.

Что стоит учесть

Ремонт впереди. Квартиры передаются без отделки и без внутренних стен. Закладывайте время на дизайн-проект и стройку внутри квартиры.

Разводка на вас. Вводы в квартире есть, разводку по квартире делает собственник.

Выбор ограничен тем, что свободно. В сданном доме вы выбираете среди квартир, которые ещё не проданы. Нужный формат лучше уточнить заранее.

Ипотека добавляет шаги. У банка своя проверка и свой порядок. Согласуйте его до подписания.

Правила дома. Уточните, как устроены доступ гостей, паркинг, пирс и общие пространства. Ответы получите на показе.

Кому подойдёт покупка в Villa Marina

Тем, кто не хочет ждать. Дом сдан в октябре 2024 года, квартира готова к ремонту.

Тем, кто выбирает глазами. Вид, свет и тишину проверяют на месте.

Тем, кому нужен простой договор. Купля-продажа по Гражданскому кодексу, право собственности сразу.

Тем, кто хочет сделать квартиру под себя. Без стен и без отделки, с высокими потолками и вводами на месте.

Тем, кто ищет новый дом на Крестовском. Новых участков на острове нет, и сданный клубный дом на первой линии воды становится редким предложением.

Ошибки при покупке квартиры в сданном доме

Подписать договор, не прочитав его. Проверьте описание квартиры, цену, порядок расчётов и момент передачи.

Не сверить площадь. Сравните площадь в договоре, в выписке и на месте.

Не взять выписку из ЕГРН. Она показывает собственника и обременения.

Принять квартиру без осмотра. Передаточный акт подписывают только после осмотра. Замечания записывают в акт.

Смотреть квартиру только днём. Вечером видно то, что днём незаметно.

Откладывать разговор с банком. Если берёте ипотеку, начинайте с банка параллельно выбору квартиры.

Что спросить на показе

1. Какие квартиры сейчас свободны и какие у них виды? 2. Можно ли посмотреть квартиру днём и вечером? 3. Где в квартире стоят инженерные вводы? 4. Как устроена рассрочка 0 % и как составляют график? 5. С какими банками уже проводили сделки в доме? 6. Как работают консьерж, паркинг, кладовые и пирс? 7. Когда можно начать ремонт и какие правила ремонта в доме? 8. Какие документы покажут на проверке до подписания?

Коротко о частом

Посмотреть дом своими глазами

Сданный дом проверяют на месте. На показе вы увидите свободные квартиры, выйдете на балкон или террасу, пройдёте по лобби, двору и набережной, спуститесь в паркинг. Возьмите с собой список вопросов из этой статьи и задайте каждый: о документах, о схеме оплаты, о вводах в квартире и о правилах дома. Если берёте ипотеку, приходите с названием банка.

Свободные квартиры и планировки собраны в каталоге на главной странице. Оставьте заявку, и показ назначат на выбранное вами время.