Потолки 3,55 и 3,85 и квартира без единой стены

Потолки 3,55 м на типовых этажах и 3,85 м на верхнем. Квартиры в Villa Marina передаются без отделки и без внутренних стен: где будет спальня и где кухня-гостиная, решаете вы.

Текст подготовила редакция Art Estate. Факты сверены по открытым источникам на 15 октября 2026.

Пять этажей и два вида потолков

Villa Marina стоит на Крестовском острове, на проспекте Динамо, на слиянии Крестовки и Малой Невки. Дом стоит на первой линии Малой Невки, в самой тихой части острова. В доме пять этажей, и высота потолков зависит от этажа: 3,55 м на типовых этажах и 3,85 м на верхнем.

На верхнем, пятом этаже расположены три пентхауса. Им достались самые высокие потолки в доме и видовые террасы.

Остальные квартиры называют резиденциями. В них от двух до пяти спален, мастер-спальни с гардеробными, большие кухни-гостиные и панорамные окна на воду и на проспект Динамо.

Высота потолка задаёт характер квартиры сильнее, чем кажется на чертеже. От неё зависит, сколько воздуха в комнате, как глубоко проходит свет от окна, где пройдут вентиляция и кондиционирование, какие светильники повесить и останется ли простор после всех инженерных работ. В квартире без отделки потолок задаёт рамку, в которой будет работать дизайнер.

Что даёт высота 3,55 метра

3,55 м от пола до перекрытия дают запас, который работает сразу в нескольких местах.

Свет. Чем выше верхний край окна, тем глубже дневной свет уходит в комнату. В сочетании с панорамными окнами это заметно даже в пасмурный петербургский день.

Воздух. При той же площади пола объём комнаты больше. Кухня-гостиная на 43 с лишним квадратных метра с потолком 3,55 м ощущается как зал.

Свобода дизайна. На такой высоте помещаются многоуровневые потолки, карнизы, люстры на подвесе, высокие двери и шкафы до потолка.

Инженерия под потолком. Если вы решите провести приточную вентиляцию или канальное кондиционирование, оборудование и воздуховоды займут часть высоты. При 3,55 м после этих работ потолок остаётся высоким.

Высокие потолки дают свободу для любых инженерных и дизайнерских решений. Поэтому квартира без стен и без отделки в таком доме становится заготовкой, из которой собирается жильё под конкретную семью.

Верхний этаж: 3,85 метра и террасы

На пятом этаже потолки 3,85 м. Здесь три пентхауса, у каждого видовая терраса.

Пентхаус в клубном доме отличается от квартиры на типовом этаже тремя вещами: высотой, террасой и тем, что над ним никто не живёт. Открытая терраса с видом на воду превращает лето в отдельный сезон жизни квартиры: завтрак на воздухе, ужин с друзьями, вечер над рекой.

Пентхаус №1 (квартира 15). Площадь 231,1 м². Кухня-гостиная 48,4 м², три мастер-спальни, терраса 43,7 м². Пятый этаж, потолки 3,85 м.

Мастер-спальней называют спальню со своим санузлом, обычно ещё и с гардеробной. Три таких спальни в одной квартире подходят семье, где взрослые дети живут с родителями, или хозяевам, у которых гости часто остаются на несколько дней.

Терраса площадью 43,7 м² сравнима с отдельной комнатой. На ней помещаются обеденный стол, место для отдыха и растения в кадках. Обустройство террасы стоит решать вместе с дизайн-проектом всей квартиры: свет, розетки и вода на террасе планируются заранее.

Без отделки и без стен: что это значит

Квартиры в Villa Marina передаются без отделки и без внутренних стен. Внутри есть наружные стены с окнами, перекрытия и инженерные вводы. Перегородок между комнатами нет.

Это называют свободной планировкой. Каждая резиденция рассчитана на дизайн-проект по желанию владельца. Вы решаете, сколько будет спален и где они встанут, будет ли кухня открытой или отдельной, сколько санузлов и где гардеробные.

Инженерные вводы в квартире есть. Разводку по квартире делает собственник: как вода и стоки идут к ванным и кухне, где розетки и выключатели, где встанут приборы отопления.

Зачем так сделано. В доме такого класса покупатели почти всегда переделывают готовую отделку: меняют полы, двигают стены, переносят кухни. Квартира без стен экономит этот шаг. Вы не платите дважды, за чужую отделку и за её снос.

Что это значит для сроков. Заехать сразу после сделки нельзя. Нужен дизайн-проект, потом ремонт. Срок зависит от площади квартиры, сложности проекта и подрядчика.

Что уже сделано в доме

Квартира без отделки остаётся квартирой с инженерией. Часть систем проложена ещё при строительстве, и её стоит учесть в дизайн-проекте с первого дня.

• Отдельный кухонный воздуховод. У вытяжки с кухни свой канал.
• Внутрипольные конвекторы. Отопление прячется в пол у окон.
• Своя газовая котельная. Дом отапливается от собственной котельной.
• Фреонопроводы и кабели до квартиры. Трассы для кондиционеров проложены заранее.
• Энергоэффективное стекло в окнах.
• Автоматический сбор показаний. Счётчики передают данные сами.
• Единый ключ, видеонаблюдение, Wi-Fi в лобби и на территории.

Что значит каждый пункт для будущего ремонта, разберём по порядку.

Кухонный воздуховод. Вытяжку над плитой нужно куда-то выводить. Когда у кухни свой канал, вы подбираете вытяжку под свою плиту и подключаете её к готовой шахте. Место кухни при этом стоит планировать ближе к этому каналу.

Внутрипольные конвекторы. Это приборы отопления, встроенные в пол вдоль окна. Сверху их закрывает решётка вровень с полом. Классический радиатор под окном закрывает нижнюю часть стекла. Конвектор в полу оставляет окно открытым от пола до верхнего края и отсекает холодный воздух у стекла. Для панорамного остекления это привычный способ отопления.

Фреонопроводы. По этим магистралям хладагент идёт от наружного блока кондиционера к внутреннему. Когда трассы проложены при строительстве, их не приходится тянуть по готовому фасаду. Где будут стоять внутренние блоки, решается в дизайн-проекте.

Своя котельная. Дом получает тепло от собственной газовой котельной. Как устроен отопительный сезон в доме, уточните на показе.

Про вентиляцию квартир, кондиционирование, лифты и умный дом спросите на показе.

Окна: панорамы на две реки

Окна в резиденциях панорамные, алюминиевые. Они выходят на Крестовку и Малую Невку, часть квартир смотрит на проспект Динамо.

Из окон видны Малая Невка, Песочная набережная на другом берегу и зелень Каменного острова. Из одних квартир видна стрелка острова, из других мост и городская застройка за рекой. Дом стоит на слиянии двух рек, поэтому вода видна с нескольких сторон.

Алюминиевая рама. Алюминий держит большой вес стекла при тонком профиле. Поэтому панорамное окно читается почти как стеклянная стена, и рама почти не видна.

Французские балконы. На фасаде у окон стоят французские балконы с резными решётками. Французским балконом называют окно-дверь в пол с ограждением снаружи: выйти некуда, зато окно открывается целиком. Вечером включается архитектурная подсветка фасада.

Балкон, лоджия, терраса. В доме есть все три вида открытого пространства. Балкон выступает за плоскость фасада. Лоджия утоплена в стену дома и закрыта с трёх сторон. Терраса шире их обеих и служит открытой комнатой. У резиденции №5 лоджия, у №4 балкон, у №2 терраса-патио во дворе, у пентхауса терраса на пятом этаже.

Вид из каждой комнаты. При выборе квартиры стоит смотреть, куда выходит окно каждой будущей комнаты. Спальня на воду и спальня на проспект дают разный свет утром и разные звуки. Вид на воду меняется с сезоном: открытая вода летом, лёд и снег зимой.

О доме со стороны воды и о пирсе рассказано в статье о своём причале.

Четыре планировки как отправная точка

Свободная планировка не равна пустому листу. Для резиденций подготовлены планировочные решения, и по ним видно, как устроить квартиру разной площади.

Резиденция №5, 162,5 м². Кухня-гостиная 43,4 м², две мастер-спальни с гардеробными, три санузла, лоджия.

Это вариант для пары или для семьи с одним ребёнком. Каждая спальня получает свой санузел и гардеробную, третий санузел остаётся гостевым. Кухня-гостиная на 43,4 м² принимает большую компанию.

Резиденция №4, 173 м². Кухня-гостиная 45,5 м², две мастер-спальни и гостевая комната, балкон.

Третья комната здесь гостевая. Её можно превратить в детскую или кабинет: стен нет, и границы комнат пока условны.

Резиденция №2, 269 м². Гостиная-столовая 42,3 м², кухня с пэнтри, три спальни, кабинет, прачечная и терраса-патио 29,1 м² во внутреннем дворе.

Это планировка для большой семьи. Пэнтри называют кладовую при кухне для запасов и посуды. Отдельная кухня с пэнтри уводит готовку из гостиной, прачечная выносит стирку из ванных, кабинет даёт место для работы. Терраса-патио во дворе работает как свой маленький сад.

Пентхаус №1, 231,1 м². Описан выше: три мастер-спальни, кухня-гостиная 48,4 м², терраса 43,7 м².

Все планировки собраны в каталог на главной странице дома. Смотрите их как образец: ваша квартира может получиться совсем другой.

Кухня-гостиная или гостиная-столовая

В планировках встречаются два подхода к общей зоне.

Кухня-гостиная. Кухня, обеденный стол и диваны в одном пространстве. Так устроены резиденции №5 и №4 и пентхаус. Хозяин готовит и остаётся в общем разговоре. Запахи от плиты здесь сразу идут в гостиную, и отдельный кухонный воздуховод становится главным помощником.

Гостиная-столовая и отдельная кухня. Так устроена резиденция №2. Гости сидят за столом в гостиной, кухня с пэнтри работает отдельно. Этот вариант выбирают семьи, где готовит повар или где часто принимают гостей.

Без внутренних стен выбор остаётся за вами в любой резиденции. Кухню можно открыть или закрыть стеклянной перегородкой. Мокрые зоны при этом привязаны к инженерным вводам, поэтому кухню и санузлы планируют первыми.

Какие форматы есть в доме

В Villa Marina собраны квартиры нескольких форматов:

• компактные двухкомнатные квартиры;
• квартиры на две, три и четыре комнаты;
• пентхаусы с террасами на пятом этаже;
• апартаменты на две-три комнаты с приватным двориком и выходом на набережную.

Апартаменты с выходом на набережную подходят тем, кто хочет жить ближе к воде и к земле: свой дворик, свой выход к реке. Юридический статус апартаментов отличается от статуса квартиры. Перед покупкой уточните, как он влияет на регистрацию по месту жительства и на коммунальные платежи.

Число квартир и наибольшая площадь в разных источниках указаны по-разному, поэтому эти цифры здесь не приводятся. Состав свободных квартир уточняйте на показе.

Как подойти к квартире без стен

Свободная планировка требует подготовки. Порядок, который помогает избежать переделок:

1. Обмер. Снимите точные размеры квартиры: стены, окна, высоты, места вводов. 2. Список жизни. Запишите, кто будет жить в квартире, сколько нужно спален, где работать, где хранить вещи, как часто бывают гости. 3. Дизайнер или архитектор. Найдите специалиста, который работает с квартирами без стен. Покажите ему обмер и свой список. 4. Планировка. Сначала расставляются стены, санузлы и кухня. Мокрые зоны привязаны к инженерным вводам, поэтому их место определяют первым. 5. Инженерный проект. Вентиляция, кондиционирование, электрика, отопление. На этом шаге решается, сколько высоты потолка уйдёт под инженерию. 6. Отделка и мебель. Последний шаг, когда стены и коммуникации на месте.

Шаги 4 и 5 стоит делать вместе. Если планировку рисуют без инженера, потом приходится переносить стены ради воздуховодов.

Хранение. Гардеробные в спальнях закрывают одежду и обувь. Для сезонных вещей в доме есть кладовые. О кладовых, лобби и паркинге на 36 мест рассказано в статье об общих пространствах дома.

Квартира и дом вокруг неё

Квартира в клубном доме продолжается за своей дверью. Внизу лобби-атриум под световым фонарём, консьерж круглые сутки и клубная гостиная с барной зоной и переговорной. Под домом подземный паркинг. Двор закрыт, у него живая изгородь и лаундж-зоны. У воды прогулочная набережная с беседками, чайным домиком и пирсом.

Это меняет подход к самой квартире. Для деловой встречи есть переговорная в клубной гостиной, поэтому кабинет в квартире можно планировать под тихую работу. Сезонные вещи уходят в кладовую, и гардеробные остаются под то, что носят сейчас.

Фасад дома облицован доломитом «Геналдон» и украшен авторским орнаментом. О камне фасада и ограде рассказано в статье о материалах дома.

Терраса на крыше или патио во дворе

В доме два вида больших открытых пространств при квартире, и выбор между ними говорит о том, как вы проводите лето.

Терраса пентхауса. 43,7 м² на пятом этаже у пентхауса №1. Над ней небо, под ней вода и острова. Терраса стоит над всеми соседями, и вид с неё самый открытый в доме. Сюда выходят из кухни-гостиной на 48,4 м², поэтому ужин легко переносится на воздух.

Терраса-патио резиденции №2. 29,1 м² во внутреннем дворе. Это свой кусок земли рядом с садом дома. Патио открывается в закрытый двор дома с живой изгородью и лаундж-зонами. Летом это продолжение гостиной на воздухе, с зеленью вместо панорамы.

Обе террасы стоит планировать вместе с квартирой. Свет, розетки, вода для полива и место для уличной мебели закладываются в проект с самого начала, иначе потом придётся штробить готовую отделку.

Как выбрать этаж

В пятиэтажном доме разница между этажами заметнее, чем в высотном. Каждый уровень даёт свой вид и свой распорядок.

Нижние этажи и апартаменты. Ближе к земле, к саду и к набережной. Апартаменты с приватным двориком выходят прямо к воде. Здесь крупнее видна зелень двора и живая изгородь.

Средние этажи. Вид на Малую Невку и Песочную набережную открывается с высоты нескольких этажей. Потолки 3,55 м.

Пятый этаж. Три пентхауса, потолки 3,85 м, видовые террасы. Над квартирой нет соседей, вид на воду самый широкий.

Выбор этажа связан с образом жизни. Тем, кто проводит лето у воды, ближе нижний уровень с выходом во двор. Тем, кто ценит панораму и уединение, ближе пятый этаж.

Тишина и пять этажей

Дом стоит в самой тихой части Крестовского острова, на первой линии Малой Невки. В пятиэтажном доме меньше соседей на лестнице, меньше людей в лобби. Двор закрыт, на территорию не проходят посторонние.

Тишина важна и во время ремонта. В квартирах без отделки соседи делают ремонт в разное время. Порядок ремонтных работ в доме, часы тишины и правила вывоза строительного мусора уточните у управляющей службы на показе.

Что спросить на показе

Квартира без отделки требует других вопросов. Список, с которым стоит прийти:

1. Какая высота от черновой плиты пола до потолка в конкретной квартире и сколько займёт стяжка. 2. Где стоят инженерные вводы и шахты, к которым привяжутся кухня и санузлы. 3. Сколько киловатт электричества выделено на квартиру. 4. Где предусмотрены места для наружных блоков кондиционеров. 5. Где проходит кухонный воздуховод и к какой шахте подключается вытяжка. 6. Как устроена приточная вентиляция квартиры и есть ли место под установку. 7. Какие правила ремонта действуют в доме: часы работ, подъём материалов, вывоз мусора. 8. Как согласуется расположение мокрых зон относительно квартир снизу. 9. Какой вид из окна каждой будущей комнаты.

Ответы на эти вопросы стоит записать и передать дизайнеру. С ними проект начнётся с реальных цифр конкретной квартиры.

Покупка: договор купли-продажи

Дом сдан и готов к заселению. Покупка идёт по договору купли-продажи, без договора долевого участия. После регистрации сделки вы собственник квартиры.

Дизайн-проект и ремонт можно начинать сразу после регистрации. Ждать ввода дома и передачи ключей по акту не нужно.

На показе вы видите готовые стены, настоящий вид из конкретного окна и набережную под домом. Для квартиры без отделки это особенно важно: вы оцениваете живой свет, высоту и вид.

За что любят такие квартиры

• Высота. 3,55 м на типовых этажах и 3,85 м на верхнем дают объём без ухищрений дизайна.
• Свобода. Без стен квартира собирается под вашу семью.
• Вода в окнах. Панорамные окна выходят на Крестовку и Малую Невку.
• Готовая инженерия. Кухонный воздуховод, конвекторы в полу и трассы для кондиционеров уже предусмотрены.
• Терраса. У пентхаусов видовые террасы, у резиденции №2 терраса-патио во дворе.
• Собственность сразу. Договор купли-продажи без ожидания стройки.

Что стоит учесть

• Ремонт займёт время. От сделки до переезда пройдут месяцы: проект, работы, мебель.
• Разводка за ваш счёт. Вводы есть, разводку по квартире делает собственник.
• Нужен специалист. Квартиру без стен трудно спланировать самому. Закладывайте работу дизайнера или архитектора.
• Окна на разные стороны. Часть квартир смотрит на проспект Динамо. Проверьте вид из каждой комнаты.
• Высота уходит под инженерию. Канальное кондиционирование и вентиляция займут часть высоты потолка. Учитывайте это в проекте.

Кому подойдёт

Тем, кто хочет квартиру под себя. Если у вас есть ясная картина будущего дома, свободная планировка даст воплотить её без компромиссов.

Семьям с детьми. Три мастер-спальни или три спальни с кабинетом собираются вокруг жизни семьи.

Тем, кто ценит воду. Окна на две реки и террасы с видом на Малую Невку.

Тем, кто переезжает из загородного дома. Терраса-патио во дворе, своя набережная с пирсом и кладовые для сезонных вещей сохраняют часть загородной жизни. При этом дом стоит в городе, на острове между двумя реками.

Тем, кто работает с дизайнером. Если у вас есть архитектор, с которым вы делали прошлые дома, квартира без стен станет для него чистой задачей.

Ошибки при выборе

Выбирать по площади и не смотреть на окна. Две квартиры одной площади могут смотреть на разные стороны. Вид и свет решают сильнее пяти лишних метров.

Не посчитать время ремонта. Квартира без отделки требует проекта и работ. Если переезд нужен к конкретной дате, начинайте с дизайнера.

Рисовать стены без инженера. Мокрые зоны привязаны к вводам. Планировка без инженерного проекта ведёт к переделкам.

Не спросить про вентиляцию и кондиционирование. Задайте эти вопросы на показе, чтобы проект учёл то, что уже есть в доме.

Не прийти на показ. Высота 3,55 м и вид на воду на чертеже выглядят цифрами. Вживую это другой опыт.

Коротко о частом

Посмотреть дом своими глазами

Квартиру без стен лучше всего понимают изнутри. На показе вы встанете в пустом пространстве резиденции, увидите высоту 3,55 или 3,85 м, панорамные окна и воду за ними.

Посмотрите, куда выходят окна каждой будущей комнаты, где стоят вводы и как падает свет. Если с вами придёт дизайнер, он сразу оценит объём и снимет вопросы по инженерии. Поднимитесь на пятый этаж и выйдите на террасу пентхауса, потом спуститесь в лобби и на набережную.

Оставьте заявку, и показ назначат на выбранное вами время.